Как платить налоги со сдачи квартиры в аренду?

8 Comments

Знает ли кто-нибудь точное количество сдаваемых квартир в Москве? А сколько из владельцев арендуемых квартир платит налоги? Назвать точную цифру не возьмётся ни один эксперт, однако догадками поделиться смогут многие. Например, мэр Москвы Сергей Собянин в конце 2012 года заявил, что около 300 000 москвичей сдают квартиры, но только 5% из них декларируют свои доходы. Число рантье-налогоплательщиков ему могли сообщить в органах ФНС. Однако общее их количества, по-видимому, является результатом экспертной оценки, однако других цифр нет, а потому приходится принять их за основу.

Единственное, с чем приходится согласиться безоговорочно, это то, что платят налоги очень и очень немногие, а исходя из цифр, озвученных Собяниным — это 1,66%. И с этой оценкой согласно большинство экспертов. Однако некоторое из них уточняют, что в сегменте дорогих квартир преобладают иностранные компании, арендующие жильё для своих сотрудников. Поскольку оно оплачивается по безналичному расчёту, то о неуплате налогов говорить не приходится. Здесь речь идёт о 65% налогоплательщиков от общего числа рантье.

В среднебюджетном сегменте процент плательщиков сокращается значительно, но, тем не менее, нулевым назвать его нельзя — 7-8%. А вот в низкобюджетном речь пойдёт уже, скорее всего, о доле процентов. Причём большая часть сдаваемого внаём жилья принадлежит пенсионерам. Многие владельцы считают излишним обращаться в агентства недвижимости, а платежи переходят наличными из рук в руки.

Размеры и варианты уплаты налогов

Согласно российским законам заплатить налоги можно одним из трёх способов. Каждый из них полностью отвечает законам, легален, не относится к «налоговой оптимизации», которая разрушила многие бизнес-карьеры. Каждый волен выбрать тот путь, который наиболее приемлем.

Во-первых, платить может физлицо. В соответствии с положениями, прописанными в статье 22 Налогового кодекса, выплатить придётся 13% подоходного налога. Это самый простой, но одновременно и самый дорогой путь. Именно его большинство рантье считает неразумным. Однако одной ставкой налога нельзя ограничиваться. Поэтому у данного способа есть свои преимущества:

  • это удобно, поскольку налогоплательщик заполняет декларацию по доходам самостоятельно. Для этого нужно раз в год посетить налоговую инспекцию и заполнить форму, приложив копию договора аренды с прописанной в нём суммой;
  • удобные сроки. По правилам налоговую декларацию за предыдущий год необходимо подать до 30 апреля следующего. Сами налоги необходимо уплатить до 15 июля. Проще говоря, если впервые сдали квартиру в марте 2013 года, декларацию нужно будет подать до апреля 2014, а уплатить налоги и того позже. Проще всего открыть банковский счёт и пополнять его ежемесячно, откладывая 13% от суммы аренды, помимо того, что к середине будущего года у вас наберётся сумма, необходимая для уплаты налогов, банк ещё и проценты на неё начислит;
  • никаких дополнительных взносов и трат не предвидится, сумма налога ограничена только озвученными 13%.

Во-вторых, можно платить налоги в качестве предпринимателя, то есть пройти регистрацию ИП. Этот путь часто рекомендуют эксперты-риэлторы, заявляя, что налоговое бремя предпринимателей значительно легче, чем физических лиц. На первый взгляд так оно и есть: предприниматели платят 6% дохода, меньше, чем физические лица вдвое. Однако при ближайшем рассмотрении у предпринимательской деятельности обнаруживается масса недостатков, сводящих на нет все преимущества. Это и очень хлопотно, а в результате ещё и дорого.

Чтобы стать индивидуальным предпринимателем, требуется совсем не много. Заявление формы Р21001 заверяется нотариусом, свидетельство ИНН, паспорт и квитанция об уплате госпошлины в размере 800 рублей. Всё это нужно отнести в налоговую инспекцию, на территории которой вы собираетесь осуществлять предпринимательскую деятельность. На регистрацию налоговые органы отводят 5 дней, по истечении которых вы получаете на руки свидетельство о постановке на налоговый учёт в качестве индивидуального предпринимателя. Можно открывать счёт в банке, и в течение 10 дней уведомить об этом налоговую инспекцию. По сравнению с физическими лицами, которым нужно раз в год посетить инспекцию, всё это уже не кажется лучшим вариантом. Однако и это ещё не всё.

Индивидуальный предприниматель обязан посещать налоговую раз в 3 месяца, чтобы сдать отчётность. Это, конечно, не так и сложно, даже можно переложить за вознаграждение эту услугу на других людей. Тем не менее, сдавать его нужно обязательно, нередко проводя в очереди много часов.

Ну и самый главный «сюрприз», о котором забывают сказать эксперты. Помимо налога в 6% предприниматель обязан делать обязательные взносы в Пенсионный фонд России и Фонд обязательного медицинского страхования. Причём суммы эти фиксированные и никак не зависят от ваших доходов. В 2013 году взнос в ПФР составляет около 32 тысяч рублей. Много это или мало — каждый решает сам. Но к этому ещё нужно добавить сумму медицинского страхования, и окончательный результат вырастает до 36 000 рублей в год. И это не предел. К 2015 году эти фиксированные платежи могут возрасти ещё втрое.

В прошлом году сумма взноса в Пенсионный фонд была ниже в два раза, поэтому 2013 год отметился массовым закрытием ИП. Только за январь, как сообщают официальные источники, более 140 000 предпринимателей свернули деятельность. Однако по оценкам независимых экспертов ряды предпринимателей поредели на 200 000 человек и более. Разумеется, далеко не все они сдавали жильё внаём, тем не менее, многие отказались от предпринимательской деятельности именно из-за налоговых поборов. Однако не надейтесь, что свернёте предпринимательство так же легко, как откроете его. Невозможно просто бросить своё дело и забыть. Для начала необходимо полностью рассчитаться с Пенсионным фондом и ФОМС, а платежи там насчитываю ежедневно, поэтому опоздание даже на день заставляет возвращаться в эти организации снова и снова.

И в-третьих можно получить патент. Однако насколько это выгодно? В случае оформления патента всё равно придётся зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, однако вместо того, чтобы выплачивать 6% налога на прибыль, нужно заплатить за патент. С одной стороны это удобно, поскольку никакой отчётной документации сдавать не придётся. В этом плане держатель патента ближе к физическому лицу, чем к классическому предпринимателю. Но и без недостатков тут не обходится:

  • регистрация ИП сопровождается всеми предусмотренными законом трудностями и тратами;
  • чтобы прекратить предпринимательскую деятельность, нужно пройти через все процессы, которые описаны выше, включая Пенсионный фонд и медицинское страхование;
  • взносы в ПФР и ФОМС предусмотрены так же, как и для остальных предпринимателей;
  • плата за патент определяется властями. Они рассчитывают её из возможного дохода за сданную в аренду квартиру, и уже из этой суммы высчитывают налог в 6%. В 2013 году власти Москвы решили, что в среднем рантье получит доход в 1 миллион рублей. Природа таких расчётов совершенно не ясна, тем не менее, за год предприниматель должен заплатить за патент 60 тысяч рублей, то есть по 5 тысяч в месяц.

Озвученная цифра настораживает, но ещё большее недоумение вызывает динамика её роста. Три года назад средний заработок владельца сдаваемой в аренду квартиры был установлен в размере 720 000 рублей, цена патента исчислялась 43 200 рублями. Даже с учётом российской инфляции скорость роста предполагаемых доходов поражает.

Кроме того, делая выбор в пользу патента необходимо учитывать ещё один момент. До сих пор считалось, что имея на руках патент можно сдавать несколько квартир и ни о чём не беспокоиться. Патент никогда не был выгоден, например, пенсионерке, сдающей скромную квартирку на окраине Москвы. Зато владелец десятка элитных хором оставался в большом выигрыше. Ведь в итоге, что за одну, что за 10 квартир он заплатит в итоге 60 тысяч рублей в год.

Однако это в прошлом, «обрадовала» пресс-служба ФНС России. Налоговое законодательство изменилось, и эти изменения вступили в силу в начале 2013 года. Теперь субъекты Федерации получили право высчитывать потенциально возможный доход индивидуального предпринимателя от количества сдаваемых внаём объектов или их площади. То есть, если раньше предприниматель приобретал патент, неважно было, сдаёт он одну или несколько квартир, сумму он выплачивал одну и ту же. Теперь с новыми поправками некоторая справедливость будет восстановлена, особенно по отношению к тем рантье, в распоряжении которых имеется только одна квартира.

Ответственность за неуплату

Неплательщиков налогов ждёт наказание. В Налоговом кодексе прописаны штрафы и даже пени за просрочку. Умышленная неуплата налогов карается штрафом в 40% от суммы неуплаченного налога. Это значит, что, например, сдавая однокомнатную квартиру за 30 000 рублей в месяц, в случае, если вас привлекут к ответственности, выплатить придётся 13% налога — 46 800 рублей и 18 700 рублей штрафа. Но кроме этой нормы, прописанной в законе, для тех, кто уклоняется от уплаты налогов, существует ещё статья 198 Уголовного кодекса об уклонении от уплаты налогов. Из положений этого закона стоит выделить момент об «особо крупном размере», за который следует максимальное наказание. На рынке аренды этого «особо крупного размера» достичь практически невозможно. Просто «крупный размер» — величина возможная, но всё же маловероятная.

Признаком «крупного» нарушения будут неуплаченные за 3 финансовых года налоги, сумма которых должна составлять около 16 000 рублей в месяц. Такого можно достичь, если сдавать квартиру за 130 000 рублей, да и сам срок сдачи ещё нужно доказать.

А случаи такие и случаются в практике налоговой службы, то уж массовыми их назвать крайне сложно. Причём налоговикам ещё нужно доказать не только сам факт сдачи квартиры в течение трёх финансовых лет, но и то, что происходило это без перерывов.
Если квартира пустовала пару месяцев, то доход автоматически не достигает порога. за которым начинается «крупный размер».

Похожие записи:

8 Comments (+add yours?)

  1. Anna
    Сен 16, 2013 @ 11:32:52

    Все что описано в статье только побуждает к неуплате налогов ведь кому охото дарить ежегодно порядка 35 тысяч государству. Риелторы для налоговой Не Зарабатывают соооооовсем. Что касается штрафов и боязни налоговой , такие доходы не сильно интересны для них и бегать за неплательщиками вряд ли будут

    Ответить

  2. Елизавета
    Апр 07, 2014 @ 14:51:34

    Cпасибо за подробное разъяснение .Теперь надо подумать,нужен ли такой «бизнес».При том,что я-ип,пенсионер,инвалид 2-й группы 84 лет от роду.,а льгот ,каквидно, не предусмотрено на страховые взносы.Благодарю еще раз.

    Ответить

  3. Елизавета
    Апр 07, 2014 @ 14:55:59

    Спасибо за подробное разъяснение!

    Ответить

  4. максим
    Май 19, 2014 @ 02:51:25

    Так включите в стоимость договора налог (сдавали за30 000 сделайте 34 000) уведомить об этом того, кто будет у Вас снимать жильё, по моему Всё честно, и Вы законопослушный человек, и арендатора на основании договора и срок его действия, можно зарегистрировать, а почему бы и нет. Органы по крайней мере будут знать о миграции людей, может и преступность сократитится или хотябы знать, где где преступников искать. Опять же козна попополняется, прошу заметить не за Ваш счет, не знаю, по моему так чем больше казна, то у правительства возмоможностей больше, и пенсии индексировать, и субсидировать, и льготы предоставлять, и так можно много чего перечислить, лично я горжусь как моя Родина Россиян очччень медленно, но верно поднимамается с колен и все больше заваёвывает всемирный авторитет, простых граждан, медленно но всетаки развиваваются регионы, а если будет больше финансирования, может и развитие ускорится :), а вот когда все начнут платить нормарльно налоги, и юридические и физичезкие лица, вот тогда наверное, првительство могло бы и задуматься о возможности снижении налоговых ставок, это касается не только сферы жилья, но и виды предренимательства, так может мы сами виноваты в том, как живем, думая и поступая не по закону. А правительство просто бессильно пока, представьте у Вас тройня, узи показывало двух, строители строят дачу, надо платить, у родителей забор повалился, не дай бог, надо новый ставить, да и крыша худая надо бы тоже сделать, а где на все деньги взять, вот и вертитесь, изыскиваете варианты, потихоньку но выкручиваетесь, или нет :):):) . Так может не стоит сперва с горячя….. Во я раздул…Но это моё личное мнение :):):):):):).

    Ответить

    • Анто
      Ноя 01, 2014 @ 09:59:50

      Так все адекватные люди и делают))

      Ответить

  5. klimira
    Авг 17, 2014 @ 03:42:49

    Если платить подоходный налог 13%. Можно ли эту сумму получить в последствии в имущественном налоговом вычете, если я получаю его за покупку квартиры.

    Ответить

  6. Дмитрий
    Мар 12, 2016 @ 21:14:19

    Жесть то какая, работал риелтором 1.5 года. Из 100 человек 2 регистрируют договор официально. Цена квартиры повышается и ее намного сложнее сдать, и ради чего ? Никто никогда не проверял это и не будет. Пока конечно за это не возьмутся, а в России это будет не скоро ) Поэтому не запаривайтесь и не платите лишних налогов, просто сдавайте свои квартиры.

    Ответить

  7. Галина
    Май 28, 2016 @ 04:54:54

    Если есть договор то есть и регистрация, тогда можно оформлять и жилищную субсидию. Я не говорю про прикрепление к поликлинике, вам могут отказать сославшись на переполненность участков как было у меня.(якобы у них принято такое внутреннее положение). все связано.

    Ответить

Оставить комментарий