Как снять квартиру для сотрудников

С целью привлечения и мотивации квалифицированной рабочей силы, некоторые компании обеспечивают своих сотрудников, имеющих жилищные проблемы, доступным жильем, в большинстве случаев, арендованным. Существует несколько путей заключения подобного рода соглашений, которые зависят исключительно от таких факторов, как налогообложение, ответственность арендатора перед владельцем жилья и некоторые другие. Рассмотрим варианты такой аренды более подробно.

Возмещение затрат, связанных с арендной платой работодателем

Данный вариант является одним из наиболее распространенных. В этом случае, сотрудник компании заключает договор аренды от своего имени, а компания-работодатель обязуется взять все расходы, связанные с арендой помещения, на себя. Компания может компенсировать данные затраты путем добавления оговоренной суммы к заработной плате сотрудника. Этот вариант считается наиболее приемлемым, так как в договоре участвуют исключительно физические лица.

Заключение данного договора предусматривает рассмотрение таких пунктов, как предмет договора, срок его действия, ответственность сторон, заключающих договор, их права и обязанности, арендная плата за арендуемое жилье и т.д. В данном случае, владелец жилья в рамках договора выступает как физическое лицо, и, таким образом, обязуется ежегодно платить НДФЛ в установленном законодательством размере 13% от полученного дохода.

Согласно действующему законодательству владелец квартиры обязуется поставить налоговую службу в известность о получаемом доходе путем подачи декларации в срок до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Таким образом, декларация о полученных доходах за 2010 год подается не позже 30 апреля 2011 года. Также в обязанности владельца жилья входит самостоятельный расчет суммы НДФЛ с целью внесения данной суммы на специальный бюджетный счет, реквизиты которого доступны каждому гражданину в налоговой службе по месту жительства плательщика. Перечисление данной суммы на бюджетный счет следует осуществлять не позднее 15 июля года, следующего за истекшим периодом.

Договор аренды с юридическим лицом

В данном случае именно компания выступает в качестве съёмщика жилья для своего сотрудника. В отличие от общего договора найма, который заключается между физическими лицами относительно передачи жилья во временное пользование, в случае с юридическими лицами, речь идет исключительно о договоре аренды*.
В договоре аренды участвует две стороны: арендодатель, в роли которого выступает владелец жилья, и арендатор – компания-работодатель, выступающий в роли юридического лица. Однако Гражданский кодекс РФ ограничивает назначение жилья, предусматривая использование данного помещения исключительно для проживания. Компания-работодатель, выступающая в роли юридического лица, вправе передать жилое помещение своему работнику по договору ссуды (безвозмездного пользования) сразу после того, как между компанией и владельцем жилья будет заключен договор аренды.

Статья 689 ГК РФ поясняет условия договора ссуды, согласно которому сторона, предоставляющая предмет ссуды в безвозмездное пользование, то есть ссудодатель, обязуется передать данный предмет ссуды в безвозмездное пользование стороне, принимающей данный предмет в свое пользование, то есть ссудополучателю; в свою очередь, последний обязуется вернуть данный предмет ссуды после срока истечения действия договора в предварительно оговоренном состоянии. Данный договор также содержит права и обязанности ссудодателя и ссудополучателя, необходимые условия договора ссуды, а также ответственность сторон. В договоре обязательно прописаны сроки действия договора, вопросы, связанные с ремонтом жилого помещения, условия проживания и подселения жителей.

Проживающее в данном жилом помещении лицо обязуется на протяжении всего срока действия договора поддерживать помещение в предварительно оговоренном состоянии. Договор не исключает необходимость проведения капитального ремонта, а также предусматривает обязательную оплату всех коммунальных услуг и других платежей, если иное не предусмотрено договором ссуды.

Статья 696 ГК РФ предусматривает такое происшествие, как нанесение ущерба жилому помещению лицом, проживающим в нём. В таком случае проживающее лицо несет полную ответственность за любой нанесенный ущерб (преднамеренное нанесение ущерба, порчу или гибель переданного согласно договору имущества, передачу жилого помещения третьему лицу, несоответствующее пользование переданного в безвозмездное пользование объекта договора) независимо от природы его возникновения в случае, если на то не было согласия работодателя. Законодательство РФ не предусматривает освобождение от ответственности ссудополучателя в случае случайной гибели или нанесения повреждения объекту договора при условии, что ссудополучатель был осведомлен о данном происшествии и мог предотвратить его возникновение, но не сделал это с целью уберечь своё личное имущество.

В любом случае, ответственность перед владельцем жилья лежит на юридическом лице, которое подписывало договор ссуды.

Согласно договору ссуды оплату за пользование жилым помещением осуществляет юридическое лицо. Арендатор согласно действующему законодательству также обязуется платить НДФЛ, так как он выступает налоговым агентом, в то время как собственник жилья освобождается от данной обязанности.

Аренда жилого помещения через субаренду

Данный способ предусматривает заключение договора аренды между владельцем квартиры и юридическим лицом, т.е. компанией-работодателем, с последующим заключением договора поднайма непосредственно с работником, который будет проживать в данном помещении. Данный тип соглашения также называется субарендой.
Договор поднайма предусматривает обязательное согласие наймодателя  (владельца жилья) на передачу в пользование всего помещения или оговоренной его части для проживания в нем поднанимателя (сотрудника фирмы).

При заключении договора субаренды арендатор получает право сдавать объект аренды в пользование третьей стороне. В каждом конкретном случае стороны сами решают, какой договор им стоит заключать: договор поднайма или субаренды.
Существует ряд условий, обязательных как для договора поднайма, так и для договора субаренды: срок действия обоих договоров не должен превышать срок действия обычного договора аренды; владелец жилья должен быть поставлен в известность о возможности сдачи своей собственности третьему лицу только при его согласии за исключением тех случаев, когда субарендатором или поднанимателем выступает юридическое лицо, предоставляющее данное жилье для проживания в нем его сотрудников.

Как договор поднайма, так и договор субаренды заключаются на платной основе, то есть поднаниматель или субарендатор (сотрудник организации) обязуется уплачивать сумму, оговоренную в договоре, юридическому лицу, которое в свою очередь обязано передавать эту сумму арендодателю. Более того, юридическое лицо обязуется оплачивать НДФЛ. Данный вид договора не является достаточно распространенным из-за сложности проведения необходимых операций.

Будьте бдительны!
Заключение договора аренды является достаточно серьезным шагом. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем и неприятностей, необходимо убедиться, не «проблемная» ли эта квартира, которая выступает предметом договора. Обязательно уточните следующие вопросы:

  • кто является фактическим собственником жилья?
    В случае если квартира находится в частной собственности, договор должен заключаться с фактическим ее владельцем, а если квартира принадлежит нескольким хозяевам одновременно, договор заключается с каждым из них.
  • нет ли обстоятельств, препятствующих пользованию квартирой (залог, арест и т.д.)

Данная информация содержится в регистрационной службе. Для этого необходимо получить выписку из ЕГРП. Тем не менее, Свидетельство о праве собственности (или иной правоустанавливающий документ) не может гарантировать, что данное жилье находится в собственности конкретного владельца, так как при осуществлении каких-либо операций с жильем (например, продажа квартиры), данное свидетельство не подлежит обязательному изъятию. Обращайте внимание на сроки выдачи выписки из ЕГРП: чем «свежее» справка, тем «свежее» информация о состоянии квартиры.

При заключении договора особое внимание обращайте на указываемые сроки действия договора и оговоренную арендную плату.

Срок действия договора аренды. Срок действия договора устанавливается сторонами, вступающими в правовые отношения. В случае расторжения договора, сторона, являющаяся инициатором его расторжения, должна предупредить вторую сторону договора о принятом решении не менее чем за 3 месяца до даты фактического расторжения договора аренды. Тем не менее, стороны могут указать любой другой удобный для них срок. Статья 610 ГК РФ предусматривает случай, когда стороны договора (одной из которых выступает юридическое лицо) не указывают срок окончания действия договора аренды; в данном случае срок действия договора считается неопределенным, а это означает, что расторгнуть такой договор в любой момент не представляется возможным.

Арендная плата согласно договору. Обратите особое внимание на арендную плату, которая указывается в договоре за аренду объекта договора. Не забудьте оговорить способ оплаты (наличный расчет, перевод денег на расчетный счет), сроки оплаты арендной платы и меры, предпринимаемые в случае неоплаты или несвоевременной оплаты. Необходимо также предусмотреть возможность изменения арендной платы во время действия договора, чтобы обезопасить себя от незапланированного повышения стоимости за аренду помещения. В данном случае лучше всего указать в договоре периодичность пересмотра арендной платы, оговоренную обеими сторонами.
Обычно неотъемлемой частью договора аренды является акт приема-передачи объекта аренды. Данный акт обезопасит Вас от возникновения неприятных ситуаций, связанных с арендой помещения, так как акт приема-передачи содержит подробную информацию о состоянии арендованного помещения на момент подписания договора, о наличие и состоянии бытовой техники, мебели и других бытовых предметов, находящихся в данном жилом помещении.

* Это требование обуславливается п. 2 ст. 30 ЖК РФ и п. 2 ст. 671 ГК РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *